חטיבת התחדשות עירונית

שלב ראשון: קבלת החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט
יש לבדוק האם הבית שלכם מותאם לפרויקט התחדשות עירונית והאם יש כדאיות כלכלית ליזם הפרויקט לקדם אותו, לבדיקת היתכנות מוקדמת לחצו כאן.
היזמים בונים כנגד קבלת זכויות בנייה להקמת דירות נוספות. את הדירות הנוספות מוכרים היזמים לצורך כיסוי העלויות הדרושות להקמת הדירות החדשות לדיירים הקיימים.

שלב שני: הגעה להסכמות ובחירת נציגות דיירים
בשלב זה יש לבדוק האם יש נכונות לקדם פרויקט שכזה עם שאר הדיירים בבניין ובמקרה הצורך גם עם הדיירים בבניינים הסמוכים.

שלב שלישי: התקשרויות עם אנשי מקצועות מייעצים
בשלב זה כדאי להתקשר עם בעלי מקצוע שונים כגון עורך דין דיירים שייצג אתכם מול היזם. מומלץ לעשות שימוש בהסכם למתן שירותים משפטיים.

שלב רביעי: בחירת יזם והתקשרות עימו (בליווי עורך דין)
בשלב זה יש להתקשר עם יזם בליווי עורך הדין שלכם.

שלב חמישי: תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה
בשלב זה היזם מקדם את תכנון הפרויקט מול מוסדות התכנון, ולאחר אישור התכנון עליו לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית.

התקן נקבע על ידי מועצת השמאים במטרה לבחון את כדאיותם הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי. התקן מגדיר, בין היתר, את הרכיבים האלה:

• עלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט, לרבות תכנון, הריסה, שיווק, מימון, בנייה, מיסוי וכדומה.
• עלויות הכרוכות בטיפול בדיירים לרבות ערבויות, תשלום שכר דירה לתקופת הבנייה, מימון בעלי מקצוע לייצוג הדיירים, הקמת קרן תחזוקה לבניין וכדומה.
• הכנסות היזם בפרויקט הצפויות ממכירת דירות שיתווספו כתוצאה מאישור התוכנית.

כדי שפרויקט יהיה כדאי מן הבחינה הכלכלית ויאפשר ליזם פרטי לבצע אותו, קבע השמאי הממשלתי שיעורי רווח מינימליים, המשתנים בחלוקה לאזורים גיאוגרפיים. חשוב להבהיר ששיעור הרווח מושפע מגורמים רבים, ויש לבחון כל פרויקט לגופו.

התמורות משתנות בהתאם לסוג הפרויקט (פינוי-בינוי או תמ"א 38) וכן בהתאם למדיניות העירונית.
לחצו כאן ואחד ממנהלי הפרויקטים שלנו יחזור אליכם על מנת לבחון את מתחם המגורים שלכם ולתת לכם חוות דעת מקצועית.

נציגות דיירים מסייעת לבעלי דירות בפרויקט של התחדשות עירונית בהתארגנות לצורך קידום ומימוש הפרויקט ולשמירה על קשר שוטף מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגן ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
הנציגות צריכה להיבחר על ידי בעלי הדירות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית. עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות, נמשכת על פני שנים רבות וכוללת יכולת הבנה של מורכבות התהליך ויכולת פישוט המידע והעברתו לשאר הדיירים.
חשוב להדגיש שהנציגות הינה גורם שאמור להעביר מידע בין הדיירים והיזם ולבנות ביניהם יחסי אמון. הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, לרוב הסכם עם יזם או עם מארגן כולל מנגנון קבלת החלטות מהיר, שבמסגרתו הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט. מומלץ כי בהסכמים יוגבל תפקידה של הנציגות להחלטות שוטפות בלבד, אשר אין להן השלכה מהותית על אופי הפרויקט ועל התנהלותו.

דייר סרבן הוא בעל דירה בבית משותף שמסרב לחתום על הסכם פינוי-בינוי או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, לאחר שרוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לעסקה (רוב מיוחס לעניין זה – 66% מבעלי הדירות במקבץ ולפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין).

• כשהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
• כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או שלא הוצעו מגורים חלופיים הכוללים התאמות אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות.
• כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות.
• כשקיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגינן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, אינו סביר עברו.
• אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות והתנאים שנקבעו בחוק בנוגע להתאמות לדירת הקבע החלופית, לא התקיימו.
• קשיש, שמתקיימים לגביו התנאים המפורטים בסעיף 2 בשאלה המתייחסת לקשישים (תחת נושא "אוכלוסיות מיוחדות", להלן).

1. היזם מחויב לממן במשך חמש שנים את הפרש הוצאות הניהול והתחזוקה (ועד הבית) בבניין חדש עבור קשישים המקבלים הבטחת הכנסה, אם זו דירתם היחידה.
2. היזם חייב להציע לקשישים חלופות תמורה ייעודיות עבורם לצד הצעה לדירת התמורה.

היזם רשאי לבחור להציע לקשיש אחת מהחלופות האלה:

1. מתן אפשרות לקשיש לבחור אחת משלוש חלופות מחוץ לפרויקט:
   – מימון מעבר לדיור מוגן ותשלום ההפרש הכספי עד לשווי דירת התמורה שהיה זכאי לה בפרויקט.
   – רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש, בשווי דירת התמורה.
   – קבלת שווי דירת התמורה במזומן לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.
   
   על פי החוק, היזם נדרש להציע לקשישים בני 75 ומעלה פתרון דיור מחוץ לפרויקט, אשר יחסוך את הצורך במעבר לשכירות, באחת משלוש החלופות שבסעיף זה.
   
   
2. מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה.
3. מתן דירה חדשה בפרויקט הקטנה מדירת התמורה, בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.

הגדרת "דייר קשיש": בעל דירה המתגורר בדירה שנתיים לפחות ומלאו לו 70 שנים עד מועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם עם היזם.