לפי פקודת העיריות, רשויות מקומיות ומועצות אזוריות מוסמכות לגבות מימון עבור הקמת תשתיות, כמו סלילת כבישים, צנרת, הולכת ביוב, הוספת מבני ציבור, מוסדות חינוך, פיתוח שטחי ציבור ועוד. מדובר בהיטלי פיתוח שחובה על היזם או על בעל המקרקעין לשלם, וזאת בטרם מתן היתר הבנייה. ההיטל המשמעותי ביותר שמטילות הרשויות בעניין התחדשות עירונית הוא היטל השבחה, ושיעורו עומד על 50% משווי ההשבחה של תוכנית בניין עיר. במקביל, היזם נדרש לשלם גם אגרות שונות בשלבים שונים של התהליך לרשות המקומית. אחד התנאים למתן היתר בנייה הוא תשלום אגרות והיטלים. חשוב לציין כי האגרות וההיטלים משולמים ע"י היזם.
אחד מאפיקי המימון האפשריים לפרויקט התחדשות עירונית הוא ליווי בנקאי. הליווי הבנקאי ניתן ליזמים ולקבלנים והוא נעשה באמצעות נטילת הלוואה מבנק, הדרושה למימון הפרויקט כולו. הבנק המלווה מעמיד הלוואה ליזם בכפוף לרישום של שעבוד על הקרקע. הבנק המלווה הוא למעשה הגורם האחראי ללוות את הפרויקט ומצד אחד לדאוג לתזרים המזומנים לפעילות שוטפת ומצד שני להגן על בעלי הדירות ועל רוכשי הדירות החדשים. בהתאם לחוק, אסור לקבלן או ליזם לקבל סכום העולה על 7% ממחיר הדירה מבלי למסור לרוכש ערובה על התשלום. ערבות חוק מכר ניתנת מהבנק המלווה ובמקרה של תשלומים לקבלן (מרוכשי דירות) הדבר לא נעשה במזומן בין הרוכש לקבלן אלא באמצעות מנגנון של פנקס שוברים שהרוכשים מקבלים מהיזם. יש לוודא שעל השוברים רשומים מספר הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה.
בעל דירה המסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38. כדי למנוע מצב ובו בעלי דירות בודדים יטרפדו את הפרויקט מסיבות לא סבירות, החוק מגדיר מיהו דייר סרבן שסירובו אינו סביר. למשל, כאשר העסקה המוצעת בעלת כדאיות כלכלית והתמורות המוצעות בפרויקט נקבעו על פי מפתח שוויוני לכל בעלי הדירות; אם אין נסיבות אישיות ההופכות את העסקה המוצעת לעסקה בלתי אפשרית או בלתי הגיונית; במקרה שהוצעו לבעל הדירה פתרונות חלופיים או כאלה המתייחסים לקושי הנובע ממוגבלות של אחד מבני הבית הגרים בבניין, ובמקרה של בעל דירה קשיש שהוצעו לו פתרונות וחלופות מתאימים למצבו ובהתאם להוראות חוק פינוי בינוי. החוק מגדיר מה הפרמטרים לדייר סרבן וכיצד ניתן לפעול מולו.
דו"ח אפס הוא מונח הקשור לעולם הבנייה והיזמות ולא רק בהתחדשות עירונית. מדובר בשלב חשוב וראשוני בהליך הייזום והבנייה, ובמסגרתו היזם או הקבלן מגבשים עם שמאי ועם בעלי מקצוע נוספים את הנחות היסוד של הפרויקט המתגבש. בדו"ח אפס צריך להביא בחשבון את כל האלמנטים הצפויים והבלתי צפויים בחיי פרויקט בנייה ולייצר תמונת מצב כמה שיותר ריאלית ומדויקת בנוגע ללוחות הזמנים במיזם ולעלותו הכספית. דו"ח אפס גם מאפשר לבנק, שלפתחו מגיעה בקשה לליווי בנקאי, להבין איך בנויה תוכנית העבודה של היזם או של הקבלן ומה היו הנחות היסוד שלו. מדובר באחד המסמכים החשובים לבנק או לגורם מימוני אחר כדי לדעת כיצד להתקדם. יש לציין שדו"ח אפס אמנם מחובר עוד בשלב מקדים לבנייה עצמה, אך לפני הבנייה מדובר רק בשלב ראשון בדו"ח, והוא ימשיך ויתפתח עם הבנייה עצמה כדי לבחון עד כמה הנתונים הראשוניים אכן היו ריאליים בכל שלב ושלב. מעקב זה מאפשר בין היתר לזהות סטייה בשלב מוקדם בחיי הפרויקט. דו"ח האפס גם מעיד בשורה התחתונה מה צפוי להיות רווח היזם או הקבלן בפרויקט. בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 מדובר בשלב חשוב, המתקשר גם לקביעת התמורות האפשריות לבעלי הדירות או להחלטה אם מדובר בפרויקט כלכלי או לא. עוד מטרה של דו"ח האפס היא לבחון את כל הנתונים "על הנייר" עוד טרם מהלך בשטח כדי להבין מה כלכלי ומה לא ואילו שינויים יש לערוך כדי שהפרויקט יוכל לצאת לדרך ולהסתיים ברווח, אם בכלל. דו"ח אפס חייב להיעשות בידי בעלי מקצוע וחייב לכלול שורה ארוכה של כללים כדי להיות מהימן ואמין.
הערת אזהרה היא מונח מתחום המקרקעין המתייחס לסעיף המתווסף לנסח הטאבו כדי לקבע בעלות או כדי למנוע עסקה או מהלך אחר בקרקע או בנכס. עוד שימוש בהערת אזהרה הוא סימן רישומי על נכס שנמצא בשלב כזה או אחר בעסקה כדי שלא תוכל להיעשות במקביל עסקה סותרת. הערת אזהרה היא גם אחת הבטוחות האפשרויות שהקבלן יכול להעניק לרוכש דירה על פי כללי חוק המכר.
לפי חוק התכנון והבנייה, תוכניות המוגשות למוסדות התכנון, בטרם אישורן עוברות הליך הנקרא "הפקדה". משמעות ההליך היא פרסום התוכנית לרבים ולבעלי עניין. פרסום ההפקדה של תוכנית מתבצע בעיתונים, ברשות המקומית שהתוכנית חלה בה, בלוחות מודעות בשכונה, במקומות שבהם נוהגים לפרסם הודעות פומביות. כן מחויבת הוועדה המקומית לשלוח הודעות אישיות לכל בעל מקרקעין שהתוכנית, כולה או חלקה, חלה בשטחו. הליך ההפקדה הוא הליך חשוב מכיוון שהוא מאפשר יידוע של הציבור הרחב, כדי שתינתן לו הזכות לעיין בתוכנית המוצעת ואף להתנגד לה כדי להשפיע על חלקים ממנה או על כולה. מוסדות התכנון חייבים לקרוא את ההתנגדויות ולהתייחס אליהן, אך לא מחויבים לקבל את הנטען בהן.
היתר בנייה הוא שלב מכריע בהליך הרישוי של פרויקט בתחום הנדל"ן וגם בתחום ההתחדשות העירונית. את היתר הבנייה מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברשות המקומית או באזור הרלוונטי. היתר הבנייה כולל שורה של הוראות שעל היזם ועל הקבלן לעמוד בהם. לא פעם מתקבל היתר בנייה בתנאים, והוא ייכנס לתוקף רק לאחר תשלום אגרות ומילוי התנאים שנקבעו. הליך הקבלה של היתר הבנייה מתחיל בשלב הגשת הבקשה לרשות המקומית, לאחר מכן בודקים את הבקשה, מפרסמים אותה להתנגדויות הציבור, דנים בה בוועדה המקומית ולאחר תשלום ומילוי התנאים השונים יתקבל בסופו של דבר ההיתר. הליך של קבלת היתר הבנייה יכול להימשך חודשים ארוכים או שנים ארוכות, וזאת בהתאם לרשות המקומית מחד גיסא ולתנאים שונים כמו הבקשה המקורית להיתר או התנגדויות שונות המוגשות כנגד הבקשה מאידך גיסא. בשנים האחרונות נכנס הליך הגשת בקשה מקוונת להיתר דרך מערכת רישוי זמינה. מערכת זו עתידה לקצר את הליכי הרישוי.
כדי לקדם פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי דרושה הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. לצורך ארגון בעלי הדירות כמו גם החלטה מסודרת בשלבים שונים של התהליך ופעילות מול אנשי מקצוע יש לבחור ועד מייצג של בעלי הדירות בבניין. הוועד המייצג נבחר באספה ומוסכם על כל בעלי הדירות. תפקיד הנציגות כולל, בין היתר, ייצוג בעלי הדירות מול היזם והצוות המקצועי (שמאי, אדריכלים, עורך דין), ליווי התהליך התכנוני מול היזם, ליווי המשא ומתן המשפטי, עדכון שוטף לבעלי הדירות על קצב ההתקדמות של הפרויקט וקיום שיחות אישיות בין בעלי הדירות ליזם ובין כל הגורמים הנוגעים לדבר לבין בעלי הדירות והיזם. בחירת נציגות ועד היא לעתים תנאי בבואם של בעלי דירות לקבל ליווי מגורמים ממשלתיים, כגון מנהלת להתחדשות עירונית. נציגות הוועד מחויבת לפעול בשקיפות מלאה.
זכויות הבנייה קובעות על כמה אחוזים משטח המגרש ניתן לבנות. בהתחדשות עירונית, זכויות אלה קובעות מהו ההיקף של תוספות הבנייה שהיזם יורשה לבנות. החישוב נעשה לפי כלל התוכניות החלות על הקרקע, ואת האישור הנוגע להיקף זכויות הבנייה במגרש נותנת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לזכויות הבנייה יש משמעות קריטית בעת יציאתו של פרויקט אל הפועל, בעיקר מבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בפרויקטים להתחדשות עירונית הממשלה הוסיפה למגרשים זכויות בנייה על אלו שנקבעו בתוכניות בניין עיר קיימות, כדי לעודד ביצוע פרויקטים. זכויות הבנייה המתווספות למגרש במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית פטורות ממס, וזאת בניגוד לזכויות מכוח תוכניות בניין עיר (תב"ע).
חברה המלווה את בעלי הדירות בקידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין. החברה מסייעת לבעלי הדירות להתארגן לקידום עסקת פינוי בינוי או עסקה לפי תמ״א 38, לגבש נציגות בעלי דירות, לבחון את החלופות העומדות בפניהם ולהתקשר עם יזם ועם אנשי מקצוע נוספים הנחוצים לקידום הפרויקט. ייתכן כי תסייע גם בבדיקת היתכנות כלכלית ראשונית של הפרויקט. על פי החוק, חברה לליווי בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית נדרשת לקיים כנס בעלי דירות מקדים, להחתים את בעלי הדירות על הסכם התקשרות מפורט ולהוביל אותם להשלמת אבני הדרך השונות בפרויקט בהתאם ללוחות הזמנים הקבועים בחוק כדי להיות זכאים לתמורה כספית.
חוק מארגני עסקאות (חוק התחדשות עירונית [הסכמים לארגון עסקאות], תשע״ז-2017) הוא חוק שנחקק כדי להגן על בעלי דירות מפני ״מאכערים״, כלומר, גורמים לא מקצועיים שנהגו להחתים בעלי דירות על התקשרות בלעדית מולם ואז חיפשו יזם כדי לחבור עימו למטרת פרויקט. הבעיה היא שלא תמיד המהלך הבשיל: הבלעדיות שעליה חתמו בעלי הדירות לא אפשרה להם לצאת מהעסקה, והאינטרס של המאכער לא תמיד היה זהה לזה של בעלי הדירות. החוק הסדיר בבהירות את הכללים לעבודתם של מארגני עסקאות או של חברות לליווי בעלי דירות, את התנאים לחתימה על חוזה עימם ואת אבני הדרך ולוחות הזמנים שעליהם לעמוד בהם כדי להיות זכאים לתמורה. לוחות הזמנים הקבועים בחוק מארגני עסקאות הם עד שנתיים לארגון עסקה לביצוע פרויקט לפי תמ״א 38 או עד חמש שנים לארגון עסקת פינוי בינוי. אם מארגן העסקה לא עומד במועדים שנקבעו, יש עילה ואפשרות לביטול העסקה בתנאי שרוב בעלי הדירות מסכימים לעשות זאת.
חוק מכר דירות, או בשמו הנרדף – חוק המכר, הוא חוק שנולד כדי להגן על רוכשי הדירות ועל כספים שמשלם רוכש דירה חדשה מקבלן עוד לפני שהדירה נמסרה לידיו. אחרי קריסת חברת הבנייה חפציבה ב-2007 שונה החוק וקבע הגנות משמעותיות יותר על רוכשי דירות מההגנות שהופיעו בו עד אז. החוק המקורי נחקק עוד בשנות ה-70 (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) והעילה לחקיקה הייתה העובדה כי במקרה של פשיטת רגל של קבלן במהלך הבנייה, הכספים שכבר שילם הרוכש לא היו מוגנים ולא הייתה לו עדיפות על פני נושים גדולים וחזקים ממנו. החוק המקורי לא קבע מה הסכום שקבלן יכול לדרוש מהרוכש לפני מסירת הדירה, כל עוד לא הבטיח את הזכויות של הרוכש בנכס או את כספו. כאמור, לאחר קריסת חברת חפציבה ב-2007, במסגרתה נותרו לא מעט רוכשי דירות ללא דירה ולאחר ששילמו לעתים סכומי כסף משמעותיים, אושר תיקון לחוק. התיקון כלל כמה דגשים חדשים ובהם: חובת יידוע הרוכש על זכויותיו; הגברת ההגנה על כספי הרוכשים; מינוי בעל תפקיד ממשלתי האחראי להוראות החוק וזמין לפניות הציבור ולתלונותיו; החמרת סנקציות על קבלנים וגם על בנקים שלא יפעלו כשורה, בהן סנקציות פליליות. התיקון לחוק קבע עוד כי לקבלן אסור לגבות מרוכש דירה יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני שהבטיח את כספי הרוכש באחת הדרכים האלו: ערבות בנקאית, ביטוח בחברת ביטוח או בקרן לביטוח הדדי, שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה, רישום הערת אזהרה, העברת בעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית. עוד נקודה חשובה בנושא זה היא העובדה שהתיקון לחוק גם קבע מגבלה לבנקים, והם חייבים להנפיק שוברי תשלום לרוכשי הדירות ואינם מורשים לקבל תשלום במזומן שאינו דרך השוברים.
טופס 4 (טופס אכלוס) הוא אחד השלבים הסופיים בהליך של בניית הדירה או הבית. מדובר בטופס שמוציאים לקראת סיום הבנייה, המעיד כי הבניין או הבית עומדים בתנאים המאפשרים חיבור למערכות האלו: חשמל, מים, גז, ביוב ותקשורת. ללא טופס 4 לא ניתן להיכנס ולגור בדירה החדשה. הליך קבלת טופס 4 יכול לנוע בין שבועות ספורים לחודשים ארוכים. מי שמעניק את טופס האכלוס לבניין או לבית הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, העוקבת אחר הליך הבנייה לכל אורך הדרך, ועדה זו אישרה את התוכנית המקורית. אחת המטרות של טופס 4 היא לבחון אם אכן הבניין או הבית נבנו על פי התוכנית המקורית, התקנות והכללים.
יזם בנייה הוא הגוף היוזם והמנהל את פרויקט הבנייה מתחילתו ועד סופו. יזם הבנייה נמצא בהיררכיה מעל קבלן הביצוע, המעניק לו שירותי בנייה. היזם אחראי למכלול הפעולות משלב רכישת הקרקע או עסקאות הקומבינציה, דרך התכנון, אישור התוכניות, הביצוע ועד האכלוס. יזם יכול להיות אדם או גוף פרטי כמו גם גוף ציבורי.
במקרים רבים בוחרים בעלי הדירות, באמצעות נציגות בעלי הדירות, עורך הדין המלווה או החברה לליווי בעלי דירות, לבצע מכרז בין יזמים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ״א 38 או מסוג פינוי בינוי. המכרז מאפשר לבעלי הדירות לקבל הצעות מכמה יזמים בהתאם לנתוני הבניין ולקריטריונים שהגדירו במכרז ולהשוות ביניהן כדי לבחור בהצעה הטובה ביותר עבורם. זאת שלא כמו פנייה לחברה אחת בלבד או תהליך המתחיל מפנייה של החברה לבעלי הדירות. היתרון המרכזי במכרז הוא מגוון הצעות ויכולת מיקוח של בעלי הדירות על תנאי החוזה.
גוף מקצועי המתוקצב בידי הרשות המקומית והרשות להתחדשות עירונית. המנהלות מוקמות בדרך כלל מכח קול קורא המפורסם לרשויות המקומיות. המנהלת פועלת בחסות העירייה ומנוהלת לא פעם בידי החברה הכלכלית באותה רשות. המנהלה מקבלת ליווי מקצועי מאנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ופועלת לסייע בהתארגנויות של בעלי דירות, במתן מידע על התחום וכן בגיוס תקציבי תכנון ממקורות ציבוריים. המנהלת משכללת את כלל ההיבטים הקשורים להתחדשות עירונית ברשות המקומית (תכנון חברה, קהילה ועוד) ואחראית על נהלי עבודה סדורים לקידום המתחמים השונים. כמו כן, מסייעת המנהלת לבעלי הדירות בין היתר בהגשת בקשות למכרזים, באספקת יועצים וגורמי פיקוח לליווי התושבים. בחלק מהמקרים הנוהל העירוני מאפשר לבעלי הדירות לקבל סיוע בנושאים תכנוניים, כלכליים וחברתיים באופן חד פעמי וללא תשלום ובתנאי שעמדו בתנאי הסף שהעמידה המנהלת – כמו הקמת נציגות לבעלי הדירות, חתימה של לפחות 51% מבעלי הדירות על הסכמה לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית ובדיקה ראשונית של המצב התכנוני החל על המקרקעין. פעילות המנהלות אינה אחידה, ובכל עיר שבה הוקמה מנהלת ייתכן שהשירותים שהיא מספקת שונים. עוד תפקיד של המנהלת להתחדשות עירונית הוא לגבש מסמך מדיניות תכנוני לרשות המקומית העוסק בהתחדשות עירונית. אי עמידה בתפקיד זה עשוי לגרור עיצומים כספיים מצד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
מפקח בנייה הוא בעל מקצוע המלווה את תהליך הבנייה, ותפקידו לבחון אם הפרויקט מתקדם כראוי ואם בעלי המקצוע האחרים ממלאים את תפקידם. במפקח בנייה בוחר היזם. במקרה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 בוחרים בו בעלי הדירות. מפקח בנייה יכול לשקף את המצב לבעלי הדירות בפרויקט במקביל ליזם או לקבלן הביצוע ולהיות כלי עזר בקבלת החלטות בהמשך הדרך. התקשרות מול מפקח הבנייה מגדירה את היקף פעילותו ואת לוחות הזמנים שבהם הוא צריך להיות נוכח פיזית באתר הבנייה. מפקח הבנייה הוא גורם נוסף מלבד אנשי המקצוע של היזם או של הקבלן, הבוחן את הפעילות באתר הבנייה ויכול לזהות סכנות או חריגות מהתוכנית.
מפרט טכני הוא רשימה מלאה של הפריטים שהקבלן מתחייב שיהיו בדירה החדשה. על המפרט הטכני חותמים עם הקבלן, וחשוב שהוא יהיה מפורט כמה שניתן וברור. המפרט הטכני צריך להיות מפורט ברמת החומרים ומקורותיהם.
אישור סופי של התוכנית. לאחר שלב הדיון בהתנגדויות, מאשר מהנדס העיר כי התוכנית הנידונה עומדת בעקרונות התכנון שאישרה הוועדה. בשלב זה התוכנית עוברת לשלב ההפקדה ולאחר מכן לשלב מתן תוקף. למתן התוקף ישנם תנאים, כגון פרסום בעיתונות. עד לאישורה הסופי של התוכנית חולפים כמה שבועות, ובתקופה זו אפשר להגיש לבית המשפט צווי מניעה לעצירת אישור התוכנית.
נסח טאבו הוא מסמך המפרט מידע המתייחס ליחידה רישומית ומאושר בלשכת רישום מקרקעין. נסח הטאבו הוא למעשה תעודת זהות של נכס מקרקעין או של נכס בנוי. בנסח זה ניתן למצוא פרטים כמו בעלות, תאריכי החלפת בעלות, שטח רשום, משכנתא על הנכס ועוד. את נכס הטאבו מפיק משרד המשפטים והוצאתו (פיזית או דיגיטלית) כרוכה בעלות כספית סמלית. נסח הטאבו חיוני בעסקאות רכישה או מכירה וגם לתהליכי התחדשות עירונית. לנסח הטאבו כמה דרכי תצוגה שיש להכיר. האחת היא נסח טאבו מלא (רגיל), הכולל את המידע העדכני הנוגע לנכס. השנייה היא נסח טאבו היסטורי, הכולל את הנסח הרגיל ונוספים לו פעולות או מידע שהיו רלוונטיים בעבר לנכס. השלישית היא נסח טאבו מרוכז הכולל מידע הנוגע לבתים משותפים ומפרט גם את כלל תת החלקות (הדירות השונות), אולם יש בו פירוט קצר יותר על כל תת חלקה מהפירוט המופיע בשני הנסחים האחרים.
הישארו מעודכנים בפעילות שלנו!
